蔣麗芸
Ann Chiang
以 下 為 今 日 （ 二 月 十 二 日 ） 立 法 會 會 議 上 蔣 麗 芸 議 員 的 提 問 和 發 展 局 局 長 陳 茂 波 的 書 面 答 覆 ：
問 題 ：
有 市 民 向 本 人 反 映 ， 政 府 接 連 推 出 多 項 計 劃 以 協 助 舊 樓 業 主 檢 驗 樓 宇 及 進 行 修 葺 工 程 ， 反 映 本 港 舊 樓 保 養 欠 佳 的 問 題 嚴 重 ， 當 中 不 少 樓 宇 甚 至 需 要 重 建 。 就 此 ， 政 府 可 否 告 知 本 會 ：
（ 一 ） 本 港 樓 齡 將 會 於 未 來 １０ 年 超 過 ４０ 年 而 樓 高 三 層 或 以 上 的 樓 宇 數 目 為 何 ， 並 按 區 議 會 分 區 以 表 一 列 出 分 項 資 料 ；
表 一 ：
區 議 會 分 區 樓 宇 數 目
───── ────
（ 二 ○ 一 五 年 － 二 ○ 二 四 年 ）
深 水 埗
油 尖 旺
九 龍 城
觀 塘
黃 大 仙
西 貢
南 區
中 西 區
東 區
灣 仔
沙 田
大 埔
北 區
荃 灣
屯 門
元 朗
葵 青
離 島
（ 二 ） 過 去 ３ 年 ， 當 局 有 否 定 期 巡 查 樓 齡 超 過 ４０ 年 的 樓 宇 ， 以 確 定 這 些 樓 宇 的 結 構 是 否 安 全 ； 如 有 ， 當 局 相 隔 多 久 巡 查 一 次 ； 當 局 有 否 根 據 巡 查 結 果 把 有 關 樓 宇 進 行 評 級 （ 第 Ｉ 級 ： 需 要 進 行 緊 急 維 修 、 第 ＩＩ 級 ： 有 較 明 顯 欠 妥 之 處 、 第 ＩＩＩ 級 ： 只 有 輕 微 欠 妥 之 處 及 第 ＩＶ 級 ： 沒 有 明 顯 欠 妥 之 處 ）； 現 已 巡 查 的 樓 宇 數 目 為 何 ， 並 按 樓 宇 評 級 及 區 議 會 分 區 以 表 二 列 出 分 項 資 料 ；
表 二 ：
區 議 會 分 區 樓 宇 評 級
───── ────
第 Ｉ 級 第 ＩＩ 級 第 ＩＩＩ 級 第 ＩＶ 級
深 水 埗
油 尖 旺
九 龍 城
觀 塘
黃 大 仙
西 貢
南 區
中 西 區
東 區
灣 仔
沙 田
大 埔
北 區
荃 灣
屯 門
元 朗
葵 青
離 島
（ 三 ） 是 否 知 悉 ， 過 去 ５ 年 ， 市 區 重 建 局 （ 市 建 局 ） 否 決 了 多 少 宗 根 據 需 求 主 導 重 建 項 目 先 導 計 劃 提 出 的 申 請 ， 以 及 否 決 有 關 申 請 的 理 據 為 何 ， 並 按 樓 宇 名 稱 以 表 三 列 出 分 項 資 料 ；
表 三 ：
樓 宇 名 稱 否 決 理 據
──── ────
（ 四 ） 是 否 知 悉 ， 市 建 局 在 過 去 ５ 年 內 完 成 的 項 目 的 盈 利 ／ 虧 損 狀 況 ； 當 局 有 否 檢 討 部 分 項 目 虧 損 的 原 因 ， 以 及 制 訂 補 救 措 施 ， 並 以 表 四 列 出 有 關 資 料 ；
表 四 ：
項 目 名 稱 盈 利 ／ 虧 損 虧 損 原 因 補 救 措 施
──── ───── ──── ＿＿＿＿
（ 五 ） 會 否 採 取 措 施 加 快 舊 樓 重 建 項 目 的 進 度 ； 如 會 ， 詳 情 為 何 ； 如 否 ， 原 因 為 何 ； 及
（ 六 ） 有 否 考 慮 徵 集 面 積 較 大 的 舊 區 土 地 進 行 市 區 重 建 項 目 ， 以 避 免 在 面 積 細 小 的 地 盤 建 造 高 聳 的 建 築 物 （ 俗 稱 「 刀 片 樓 」、「 牙 籤 樓 」）； 如 有 ， 詳 情 為 何 ； 如 否 ， 原 因 為 何 ？
答 覆 ：
主 席 ：
目 前 全 港 約 有 ９ ９００ 幢 樓 齡 達 ４０ 年 或 以 上 ， 樓 高 三 層 或 以 上 的 私 人 樓 宇 （ 不 包 括 新 界 豁 免 管 制 屋 宇 ）。 為 了 處 理 市 區 老 化 和 改 善 舊 區 居 民 生 活 環 境 欠 佳 的 情 況 ， 市 區 重 建 局 （ 市 建 局 ） 在 二 ○○ 一 年 五 月 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》（ 第 ５６３ 章 ） 成 立 ， 負 責 推 展 市 區 更 新 工 作 。 除 重 建 外 ， 樓 宇 復 修 亦 是 市 區 更 新 的 重 要 一 環 。 與 此 同 時 ， 屋 宇 署 亦 致 力 推 廣 適 時 維 修 的 信 息 ， 務 求 通 過 公 眾 教 育 、 財 政 和 技 術 支 援 、 立 法 及 執 法 行 動 等 多 方 面 措 施 ， 與 市 民 一 起 締 造 一 個 安 全 的 居 住 環 境 。
就 問 題 的 六 個 部 分 ， 我 的 回 覆 如 下 ：
（ 一 ） 截 至 二 ○ 一 三 年 十 二 月 三 十 一 日 ， 樓 齡 達 ４０ 年 或 以 上 ， 樓 高 三 層 或 以 上 私 人 樓 宇 （ 不 包 括 新 界 豁 免 管 制 屋 宇 ） 的 分 區 統 計 資 料 如 下 ：
區 議 會 分 區 樓 宇 數 目 （ 約 數 ）
───── ────────
深 水 埗 區 １ ２００
油 尖 旺 區 １ ８６０
九 龍 城 區 １ ５８０
觀 塘 區 ３７０
黃 大 仙 區 ２８０
西 貢 區 ３０
南 區 ４４０
中 西 區 １ ４６０
東 區 ５８０
灣 仔 區 １ １４０
沙 田 區 ６０
大 埔 區 ８０
北 區 １９０
荃 灣 區 ３００
屯 門 區 ３０
元 朗 區 １５０
葵 青 區 １２０
離 島 區 ２０
────────
總 計 （ 約 數 ） ９ ９００
按 屋 宇 署 粗 略 估 計 ， 未 來 １０ 年 ， 全 港 達 ４０ 年 樓 齡 的 樓 宇 將 會 按 年 遞 增 約 ６００ 幢 。 由 於 私 人 業 主 重 建 舊 樓 的 速 度 難 以 預 測 ， 屋 宇 署 未 能 準 確 估 算 未 來 １０ 年 本 港 各 區 超 過 ４０ 年 樓 齡 的 樓 高 三 層 或 以 上 私 人 樓 宇 的 數 目 。
（ 二 ） 儘 管 確 保 樓 宇 安 全 、 定 期 檢 查 及 作 出 適 時 維 修 是 業 主 的 責 任 ， 在 保 障 市 民 安 全 的 前 提 下 ， 屋 宇 署 實 施 了 一 系 列 措 施 和 定 期 行 動 ， 檢 視 樓 齡 高 及 ／ 或 存 在 失 修 情 況 的 樓 宇 。 超 過 ４０ 年 樓 齡 的 樓 高 三 層 或 以 上 的 私 人 樓 宇 ， 如 屬 有 關 措 施 或 行 動 的 目 標 樓 宇 ， 亦 會 被 涵 蓋 在 巡 查 和 檢 視 之 列 ， 詳 情 如 下 ：
（ｉ） 自 二 ○ 一 二 年 六 月 三 十 日 起 ， 屋 宇 署 全 面 實 施 「 強 制 驗 樓 計 劃 」。 根 據 計 劃 ， 建 築 事 務 監 督 每 季 會 揀 選 若 干 數 目 ， 樓 齡 達 ３０ 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 （ 不 高 於 三 層 的 住 用 樓 宇 除 外 ）， 向 業 主 發 出 法 定 通 知 ， 規 定 其 於 指 明 限 期 內 對 樓 宇 的 公 用 部 分 進 行 訂 明 的 檢 驗 及 （ 如 有 需 要 ） 訂 明 的 修 葺 。
（ｉｉ） 屋 宇 署 每 年 均 會 進 行 「 大 規 模 執 法 行 動 」， 巡 查 失 修 樓 宇 ， 當 中 包 括 根 據 公 眾 舉 報 及 該 署 從 其 他 渠 道 得 知 ， 可 能 存 在 危 險 情 況 的 樓 宇 。 在 上 述 行 動 中 ， 如 屋 宇 署 發 現 樓 宇 有 危 險 ， 或 排 水 系 統 欠 妥 ， 該 署 會 發 出 法 定 勘 測 及 修 葺 命 令 。 如 遇 有 緊 急 或 嚴 重 滋 擾 衛 生 的 情 況 ， 屋 宇 署 會 先 進 行 必 要 的 維 修 工 程 ， 然 後 向 業 主 追 討 有 關 費 用 。
（ｉｉｉ） 屋 宇 署 亦 定 期 派 員 巡 查 全 港 的 現 存 戰 前 樓 宇 ， 以 檢 視 有 關 樓 宇 的 安 全 狀 況 。
屋 宇 署 在 執 行 上 述 的 措 施 和 行 動 中 ， 如 發 現 緊 急 或 欠 妥 情 況 ， 會 按 既 定 程 序 即 時 跟 進 。 該 署 並 沒 有 把 已 巡 查 的 樓 宇 按 狀 況 另 作 評 級 。
（ 三 ） 二 ○ 一 一 年 二 月 公 布 的 《 市 區 重 建 策 略 》， 提 出 市 建 局 日 後 的 重 建 工 作 可 以 更 多 元 化 的 形 式 回 應 業 主 訴 求 。 市 建 局 在 同 年 七 月 推 出 「 需 求 主 導 」 重 建 先 導 計 劃 。 至 今 ， 計 劃 已 推 出 三 輪 申 請 。 首 輪 計 劃 共 收 到 ２５ 份 申 請 （ 市 建 局 在 當 中 挑 選 了 ３ 個 項 目 ）； 次 輪 收 到 ３４ 份 申 請 （ 市 建 局 在 當 中 挑 選 了 ４ 個 項 目 ）； 第 三 輪 收 到 ５１ 份 申 請 （ 市 建 局 在 當 中 挑 選 了 數 個 項 目 納 入 該 局 二 ○ 一 四 — 一 五 年 度 業 務 計 劃 ）。
這 三 輪 「 需 求 主 導 」 重 建 先 導 計 劃 申 請 要 符 合 的 基 本 門 檻 如 下 ：
（ｉ） 申 請 重 建 地 盤 內 各 地 段 均 需 有 擁 有 不 少 於 ６７％ 不 分 割 業 權 份 數 業 主 同 意 提 出 申 請 ；
（ｉｉ） 申 請 重 建 地 盤 面 積 應 大 於 ４００ 平 方 米 ； 及
（ｉｉｉ） 地 盤 內 所 有 樓 宇 在 市 建 局 的 樓 宇 狀 況 調 查 中 被 界 定 為 「 失 修 」 或 「 明 顯 失 修 」。
市 建 局 在 收 到 申 請 後 ， 會 選 出 符 合 以 上 基 本 門 檻 的 申 請 再 作 詳 細 考 慮 ， 包 括 將 所 有 符 合 門 檻 的 申 請 評 分 。 評 分 的 基 準 包 括 樓 宇 失 修 程 度 、 有 關 重 建 可 為 社 區 帶 來 的 規 劃 裨 益 多 少 、 現 存 樓 宇 住 戶 的 居 住 情 況 ， 以 及 有 關 重 建 項 目 在 技 術 上 的 可 行 性 等 。
獲 挑 選 的 項 目 要 在 指 定 時 間 內 得 到 不 少 於 擁 有 ８０％ 不 分 割 業 權 份 數 的 業 主 同 意 接 受 市 建 局 的 有 條 件 收 購 建 議 （ 包 括 收 購 價 ） 及 發 展 局 局 長 批 准 ， 才 會 落 實 進 行 。
在 首 輪 和 第 二 輪 的 申 請 中 ， 市 建 局 共 選 定 了 ７ 個 項 目 ， 並 均 已 啟 動 。 除 其 中 １ 個 項 目 由 於 在 指 定 時 間 內 同 意 接 受 市 建 局 的 有 條 件 收 購 建 議 的 業 主 所 持 不 分 割 業 權 份 數 未 達 ８０％ 而 宣 告 終 止 外 ， 其 餘 ６ 個 項 目 均 已 落 實 進 行 。
在 第 三 輪 的 申 請 中 獲 選 定 的 項 目 原 應 於 本 年 四 月 一 日 後 才 相 繼 啟 動 ， 但 由 於 其 中 一 個 位 於 啟 明 街 的 項 目 情 況 特 殊 ， 經 市 建 局 董 事 會 同 意 及 財 政 司 司 長 批 准 後 ， 項 目 已 提 早 在 二 ○ 一 三 年 十 二 月 啟 動 。
至 於 未 被 挑 選 的 申 請 樓 宇 名 單 ， 由 於 涉 及 業 主 的 私 隱 及 考 慮 到 公 布 樓 宇 名 單 有 可 能 影 響 有 關 業 主 的 利 益 ， 在 未 得 到 該 批 申 請 項 目 業 主 同 意 的 情 況 下 ， 市 建 局 難 以 透 露 這 批 未 被 挑 選 樓 宇 的 詳 情 。 至 於 未 被 挑 選 原 因 ， 部 分 是 未 達 基 本 門 檻 要 求 ， 而 其 他 則 是 未 得 到 較 高 的 評 分 。
（ 四 ） 市 建 局 因 應 立 法 會 發 展 事 務 委 員 會 的 要 求 ， 自 二 ○○ 九 — 一 ○ 年 起 ， 每 年 均 會 將 已 完 成 項 目 的 財 務 情 況 向 發 展 事 務 委 員 會 報 告 ， 已 完 成 並 已 公 布 收 支 詳 情 的 １６ 個 項 目 見 附 表 。
市 建 局 指 ， 該 局 已 完 成 項 目 能 獲 取 盈 利 ， 主 要 是 因 為 過 去 １０ 多 年 地 產 市 道 暢 旺 、 價 格 大 幅 上 升 所 至 。 如 按 照 決 定 為 該 等 項 目 進 行 重 建 時 的 物 業 市 場 價 格 估 算 ， 大 部 分 有 關 項 目 是 預 計 會 錄 得 虧 損 的 （ 註 ： 二 ○○ 一 年 市 建 局 成 立 時 的 中 原 領 先 指 數 為 ４０.６７。 此 後 ， 指 數 不 斷 攀 升 。 二 ○ 一 三 年 年 底 中 原 領 先 指 數 已 高 達 １１８.２０。 過 去 １２ 年 ， 指 數 升 幅 達 ２９０％）。
（ 五 ） 市 建 局 進 行 的 重 建 項 目 ， 均 需 按 《 市 區 重 建 局 條 例 》 及 《 市 區 重 建 策 略 》 的 政 策 方 針 落 實 執 行 。
市 建 局 的 一 般 中 小 型 項 目 從 啟 動 、 收 購 、 收 地 、 招 標 、 興 建 以 至 落 成 ， 大 約 需 要 ６ 至 ８ 年 時 間 。 較 大 型 項 目 ， 如 觀 塘 市 中 心 發 展 計 劃 ， 更 需 要 超 過 １０ 年 時 間 。 大 型 項 目 需 時 較 長 ， 主 要 是 因 為 項 目 發 展 參 數 複 雜 ， 要 照 顧 的 地 區 及 受 影 響 住 戶 及 商 戶 的 訴 求 亦 較 多 元 。 以 觀 塘 市 中 心 項 目 為 例 ， 為 了 減 少 對 現 有 服 務 和 設 施 （ 包 括 政 府 服 務 、 交 通 設 施 、 小 販 市 集 等 ） 的 影 響 ， 並 盡 量 保 障 服 務 和 設 施 運 作 順 暢 ， 市 建 局 特 別 把 重 建 項 目 分 期 進 行 。
市 建 局 所 有 重 建 項 目 的 進 度 ， 在 不 同 程 度 上 亦 受 項 目 內 受 影 響 商 戶 及 住 戶 搬 遷 離 場 的 速 度 影 響 。 市 建 局 一 直 本 以 人 為 先 的 精 神 盡 最 大 的 努 力 ， 與 不 同 項 目 內 少 數 仍 未 離 場 的 佔 用 人 商 議 妥 善 的 解 決 方 案 。
為 配 合 公 眾 對 市 區 重 建 步 伐 加 快 的 期 望 ， 市 建 局 正 審 視 整 個 重 建 工 作 流 程 ， 在 符 合 《 市 區 重 建 局 條 例 》 及 《 市 區 重 建 策 略 》 的 規 範 和 方 針 下 ， 探 討 加 快 重 建 步 伐 的 空 間 。
（ 六 ） 市 建 局 自 二 ○○ 一 年 成 立 至 今 ， 共 啟 動 或 進 行 約 ６０ 個 重 建 項 目 （ 包 括 承 接 前 土 地 發 展 公 司 已 啟 動 的 項 目 ， 土 發 公 司 已 公 布 但 未 及 開 展 的 項 目 ， 市 建 局 交 由 香 港 房 屋 協 會 執 行 的 項 目 ， 以 及 由 市 建 局 自 行 開 展 或 通 過 需 求 主 導 計 劃 開 展 的 項 目 等 ）。
這 些 項 目 規 模 不 一 ， 其 中 大 型 重 建 項 目 包 括 觀 塘 市 中 心 發 展 項 目 （ 地 盤 面 積 達 ５.３５ 公 頃 ）； 利 東 街 ／ 麥 加 力 歌 街 項 目 （ 地 盤 面 積 達 ８ ２３６ 平 方 米 ）； 深 水 涉 海 壇 街 ／ 桂 林 街 及 北 河 街 項 目 （ 地 盤 面 積 達 ７ ４４０ 平 方 米 ）； 及 上 環 卑 利 街 及 嘉 咸 街 項 目 （ 地 盤 面 積 達 ５ ３３０ 平 方 米 ）。 以 觀 塘 市 中 心 重 建 項 目 為 例 ， 項 目 除 提 供 住 宅 、 商 業 用 途 之 外 ， 亦 將 提 供 交 通 總 匯 、 綠 化 空 間 、 小 販 市 集 及 政 府 ／ 機 構 或 社 區 設 施 。 其 他 市 建 局 的 重 建 項 目 ， 在 不 同 程 度 上 均 為 地 區 帶 來 明 顯 的 規 劃 裨 益 和 社 會 效 益 。
市 建 局 在 二 ○ 一 一 年 推 出 的 「 需 求 主 導 」 重 建 先 導 計 劃 ， 要 求 提 出 申 請 重 建 的 地 盤 面 積 不 少 於 ４００ 平 方 米 ， 比 一 般 由 市 建 局 自 行 開 展 的 重 建 項 目 的 地 盤 面 積 為 小 ， 主 要 是 顧 及 有 關 申 請 需 集 齊 所 涉 各 地 段 不 少 於 ６７％ 不 分 割 業 權 份 數 業 主 一 起 參 與 ， 會 有 一 定 的 難 度 。 較 小 的 地 盤 面 積 要 求 有 利 申 請 者 。
「 需 求 主 導 」 重 建 先 導 計 劃 推 出 以 來 ， 市 建 局 已 啟 動 ８ 個 項 目 ， 部 分 項 目 地 盤 面 積 遠 超 過 基 本 門 檻 。 雖 然 「 需 求 主 導 」 計 劃 反 應 理 想 ， 但 市 建 局 正 面 對 涉 及 較 大 地 盤 面 積 的 申 請 數 目 日 增 的 挑 戰 ， 該 局 就 這 類 申 請 需 要 考 慮 的 因 素 亦 更 形 複 雜 。 為 了 讓 市 區 更 新 計 劃 可 持 續 推 展 ， 兼 顧 善 用 土 地 和 改 善 受 影 響 住 戶 的 居 住 環 境 ， 並 同 時 能 做 到 長 遠 財 政 自 給 的 目 標 ， 市 建 局 會 就 先 導 計 劃 進 行 檢 討 ， 以 便 就 「 需 求 主 導 」 計 劃 及 市 建 局 自 行 提 出 開 展 的 重 建 計 劃 作 出 更 妥 善 的 資 源 分 配 。
市 建 局 認 同 大 型 重 建 項 目 可 為 地 區 帶 來 更 明 顯 的 裨 益 。 該 局 將 繼 續 按 二 ○ 一 一 年 公 布 的 《 市 區 重 建 策 略 》 下 以 人 為 先 、 地 區 為 本 、 與 民 共 議 的 政 策 方 針 及 維 持 財 政 自 給 的 長 遠 目 標 ， 推 行 市 區 更 新 計 劃 。