以 下 為 今 日 （ 一 月 二 十 三 日 ） 立 法 會 會 議 上 蔣 麗 芸 議 員 的 提 問 和 發 展 局 局 長 陳 茂 波 的 答 覆 ：

 

問 題 ：

 

目 前 ， 不 論 要 增 加 供 應 的 是 公 屋 、 居 者 有 其 屋 計 劃 ， 還 是 私 人 住 宅 單 位 ， 政 府 所 面 對 的 問 題 都 是 如 何 提 供 土 地 ， 尤 以 市 區 土 地 更 加 難 求 。 然 而 ， 有 居 住 在 公 務 員 建 屋 合 作 計 劃 下 的 樓 宇 （ 公 務 員 樓 宇 ） 的 退 休 公 務 員 向 我 反 映 ， 他 們 居 住 的 地 段 的 地 積 比 率 沒 有 用 盡 ， 值 得 市 區 重 建 局 （ 市 建 局 ） 收 購 該 地 段 作 重 建 之 用 ， 為 市 區 提 供 更 多 中 小 型 住 宅 單 位 。 據 了 解 ， 這 類 公 務 員 樓 宇 有 ４０ 至 ５０ 年 樓 齡 ， 樓 高 約 五 層 但 沒 有 電 梯 ， 而 且 每 層 只 有 數 個 單 位 。 由 於 大 部 分 業 主 都 是 長 者 ， 上 落 樓 梯 極 困 難 ， 並 難 以 承 擔 龐 大 的 大 廈 維 修 費 用 ， 他 們 希 望 市 建 局 可 以 早 日 收 購 他 們 的 單 位 ， 以 遷 往 居 住 環 境 較 佳 的 居 所 。 就 此 ， 政 府 可 否 告 知 本 會 ：

 

（ 一 ） 目 前 全 港 共 有 多 少 個 公 務 員 建 屋 合 作 社 、 公 務 員 樓 宇 的 總 土 地 面 積 、 估 計 空 置 率 ， 以 及 預 計 重 建 後 可 提 供 的 中 小 型 單 位 數 量 為 何 ；

 

（ 二 ） 是 否 知 悉 市 建 局 會 否 考 慮 設 立 一 個 新 的 先 導 計 劃 ， 主 動 收 購 公 務 員 樓 宇 以 進 行 重 建 ， 從 而 增 建 更 多 中 小 型 住 宅 ； 若 會 ， 詳 情 為 何 ； 若 否 ， 原 因 為 何 ； 及

 

（ 三 ） 公 務 員 樓 宇 的 重 建 項 目 和 其 他 住 宅 土 地 的 重 建 項 目 有 否 不 同 的 土 地 補 價 安 排 ； 若 有 ， 原 因 為 何 ； 若 否 ， 是 否 知 悉 市 建 局 會 否 考 慮 統 一 處 理 所 有 公 務 員 樓 宇 的 重 建 項 目 ， 以 節 省 重 建 所 需 時 間 及 行 政 費 ？

 

答 覆 ：

主 席 ：

 

公 務 員 事 務 局 負 責 制 定 並 執 行 管 理 公 務 員 隊 伍 的 政 策 ， 管 理 的 範 圍 包 括 屬 公 務 員 房 屋 福 利 之 一 的 公 務 員 建 屋 合 作 社 （ 合 作 社 ）。 至 於 修 訂 土 地 契 約 及 補 地 價 事 宜 ， 屬 地 政 總 署 的 管 理 範 疇 。

 

公 務 員 建 屋 合 作 社 計 劃 始 於 一 九 五 二 年 ， 計 劃 的 主 要 目 的 是 為 合 作 社 社 員 及 其 家 屬 提 供 居 所 。 合 作 社 根 據 《 合 作 社 條 例 》 成 立 及 經 合 作 社 註 冊 官 註 冊 。 在 計 劃 下 ， 政 府 會 以 特 惠 價 格 批 出 土 地 ， 一 般 是 地 價 的 三 分 之 一 ， 讓 當 時 合 資 格 的 公 務 員 以 合 作 社 形 式 興 建 房 屋 。 合 作 社 擁 有 有 關 土 地 及 樓 宇 的 業 權 ， 並 承 擔 樓 宇 管 理 及 維 修 等 責 任 。 合 作 社 社 員 根 據 與 合 作 社 簽 訂 的 租 契 佔 用 有 關 單 位 ， 但 他 們 並 不 擁 有 有 關 單 位 的 業 權 。 以 這 個 形 式 興 建 的 合 作 社 房 屋 ， 已 於 一 九 八 ○ 年 代 中 終 止 。

 

因 應 合 作 社 社 員 的 要 求 ， 政 府 在 一 九 八 七 年 推 出 一 個 名 為 《 公 務 員 建 屋 合 作 社 及 政 府 為 公 務 員 興 建 樓 宇 計 劃 單 位 的 土 地 業 權 轉 讓 予 個 別 社 員 及 分 契 持 有 人 指 引 》（ 即 《 交 回 及 重 批 辦 法 指 引 》）， 在 這 機 制 之 下 ， 容 許 合 作 社 在 取 得 所 有 社 員 同 意 下 解 散 ， 並 將 樓 宇 及 土 地 業 權 轉 讓 予 個 別 社 員 。 由 於 要 取 得 所 有 社 員 的 同 意 存 在 相 當 困 難 ， 在 一 九 九 三 年 當 局 推 出 《 公 務 員 建 屋 合 作 社 單 位 的 土 地 業 權 轉 讓 予 個 別 社 員 指 引 》（ 即 《 修 訂 官 地 租 契 辦 法 指 引 》） 以 取 代 《 交 回 及 重 批 辦 法 指 引 》。 合 作 社 只 要 得 到 百 分 之 七 十 五 的 社 員 同 意 ， 可 根 據 指 引 內 的 程 序 申 請 解 散 合 作 社 ， 繼 而 進 行 分 契 手 續 取 得 其 樓 宇 及 土 地 業 權 。 有 關 指 引 當 時 已 發 放 給 各 合 作 社 。

 

就 問 題 的 三 個 部 分 ， 我 的 回 覆 如 下 ：

 

（ 一 ） 目 前 全 港 共 有 ２３８ 個 公 務 員 建 屋 合 作 社 ， 當 中 １７７ 個 已 經 解 散 ， 尚 有 ６１ 個 未 解 散 。 在 １７７ 個 已 解 散 的 合 作 社 中 ，１３ 個 已 就 轄 下 的 樓 宇 向 地 政 總 署 補 地 價 ， 當 中 １１ 個 轄 下 的 樓 宇 已 重 建 （ 未 就 轄 下 樓 宇 補 地 價 的 合 作 社 有 １６４ 個 ）。２３８ 個 合 作 社 涉 及 的 總 土 地 面 積 約 ３０ 公 頃 。 至 於 合 作 社 樓 宇 空 置 率 的 問 題 ， 根 據 合 作 社 附 例 及 轉 讓 契 約 訂 明 ， 未 解 散 的 合 作 社 的 社 員 及 已 解 散 但 未 補 地 價 的 前 合 作 社 單 位 業 主 須 符 合 「 入 住 要 求 」， 即 社 員 ／ 業 主 須 居 住 於 有 關 單 位 內 。 至 於 那 些 已 向 地 政 總 署 補 地 價 的 前 合 作 社 社 員 的 單 位 ， 我 們 並 沒 有 其 空 置 率 的 資 料 。

 

假 設 扣 除 １１ 個 其 轄 下 樓 宇 已 重 建 的 合 作 社 ， 即 餘 下 的 ２２７ 個 合 作 社 均 重 建 其 轄 下 樓 宇 ， 按 有 關 的 各 個 地 段 容 許 的 地 積 比 率 計 算 ， 推 算 最 多 約 可 提 供 ９６ 萬 ３ 千 平 方 米 總 住 宅 樓 面 面 積 。

 

（ 二 ） 根 據 二 ○ 一 一 年 二 月 公 布 的 《 市 區 重 建 策 略 》， 市 區 重 建 局 （ 市 建 局 ） 推 展 重 建 項 目 ， 可 由 該 局 自 行 提 出 ， 或 為 回 應 業 主 訴 求 而 進 行 ， 即 通 過 市 建 局 「 需 求 主 導 」 重 建 計 劃 進 行 。

 

無 論 是 市 建 局 自 行 開 展 的 項 目 或 根 據 「 需 求 主 導 」 計 劃 開 展 的 重 建 項 目 ， 該 局 首 要 考 慮 是 項 目 樓 宇 是 否 嚴 重 失 修 和 項 目 內 居 民 的 居 住 條 件 是 否 惡 劣 。

 

基 於 必 須 有 效 運 用 資 源 及 考 慮 項 目 的 迫 切 性 ， 目 前 市 建 局 自 行 開 展 的 重 建 項 目 ， 主 要 是 樓 齡 超 過 ５０ 年 的 失 修 私 人 樓 宇 ， 當 中 違 例 建 築 情 況 相 當 普 遍 ， 而 居 民 居 住 條 件 亦 欠 佳 。

 

市 建 局 認 為 ， 若 有 關 的 公 務 員 合 作 社 已 解 散 ， 當 該 合 作 社 前 社 員 已 取 得 相 關 業 權 後 ， 他 們 可 考 慮 向 市 建 局 申 請 ， 通 過 「 需 求 主 導 」 計 劃 ， 進 行 重 建 。 根 據 市 建 局 的 「 需 求 主 導 」 先 導 計 劃 ， 該 局 會 以 一 套 統 一 的 準 則 選 取 已 提 出 申 請 的 合 適 樓 宇 進 行 重 建 ， 包 括 樓 宇 狀 況 及 居 民 居 住 條 件 等 。

 

現 時 ， 該 局 暫 無 打 算 設 立 一 個 新 的 先 導 計 劃 去 重 建 合 作 社 樓 宇 。

 

（ 三 ） 正 如 上 文 所 述 ， 因 應 合 作 社 社 員 的 要 求 ， 政 府 在 一 九 九 三 年 發 出 指 引 ， 合 作 社 只 要 得 到 百 分 之 七 十 五 的 社 員 同 意 ， 可 根 據 指 引 內 的 程 序 申 請 解 散 合 作 社 ， 繼 而 進 行 分 契 手 續 取 得 其 樓 宇 及 土 地 業 權 。

 

已 解 散 的 前 合 作 社 社 員 在 取 得 其 樓 宇 及 土 地 業 權 後 ， 有 關 樓 宇 會 以 法 定 押 記 形 式 ， 押 記 予 財 政 司 司 長 法 團 ， 樓 宇 的 業 權 契 據 由 政 府 保 管 ， 並 受 到 讓 與 限 制 ， 即 不 得 轉 讓 、 抵 押 、 出 租 、 放 棄 管 有 或 以 其 他 方 式 處 置 他 們 的 單 位 ， 或 就 此 簽 訂 任 何 協 議 。 如 要 撤 銷 讓 與 限 制 ， 前 合 作 社 社 員 可 向 地 政 總 署 申 請 ， 在 繳 付 一 筆 由 地 政 總 署 根 據 地 契 所 釐 定 的 土 地 補 價 後 ， 政 府 可 批 准 撤 銷 該 單 位 的 讓 與 限 制 ， 解 除 有 關 單 位 的 法 定 押 記 ， 業 權 契 據 會 交 還 業 主 ， 他 們 可 自 由 轉 售 其 單 位 。 有 關 程 序 包 括 ：

 

（１） 解 散 合 作 社 ；

（２） 完 成 修 訂 官 地 租 契 ；

（３） 審 批 大 廈 公 契 ；

（４） 清 盤 人 簽 立 大 廈 公 契 並 與 個 別 前 社 員 簽 立 單 位 樓 宇 契 ； 個 別 前 社 員 把 其 單 位 法 定 押 記 予 財 政 司 司 長 法 團 （ 即 進 行 分 契 手 續 取 得 其 樓 宇 及 土 地 業 權 ）；

（５） 前 社 員 成 立 業 主 立 案 法 團 ；

（６） 個 別 前 社 員 申 請 撤 銷 單 位 的 轉 讓 限 制 並 繳 付 土 地 補 價 。

 

如 個 別 前 合 作 社 社 員 有 財 政 困 難 ， 可 向 公 務 員 事 務 局 申 請 短 期 豁 免 其 單 位 的 讓 與 限 制 ， 不 反 對 他 們 在 繳 付 土 地 補 價 前 簽 定 買 賣 合 約 。 除 非 事 先 已 獲 得 有 關 批 准 ， 否 則 前 合 作 社 社 員 不 能 在 繳 付 土 地 補 價 前 與 任 何 有 興 趣 的 買 家 或 發 展 商 協 議 簽 署 或 訂 立 任 何 買 賣 協 議 或 將 單 位 出 售 。

 

如 獲 全 體 業 主 同 意 ， 整 幢 樓 宇 亦 可 拆 卸 重 建 ， 但 重 建 的 發 展 潛 力 仍 可 能 受 有 關 土 地 契 約 內 其 他 條 款 限 制 ， 情 況 與 任 何 其 他 共 有 業 權 的 舊 式 樓 宇 沒 有 分 別 。 地 段 所 有 業 權 人 可 共 同 向 地 政 總 署 申 請 修 訂 契 約 及 繳 付 補 地 價 ， 以 修 訂 契 約 條 款 ， 在 符 合 城 市 規 劃 的 要 求 下 ， 盡 量 使 用 土 地 的 潛 力 。 至 於 重 建 發 展 需 補 繳 地 價 數 額 ， 會 根 據 該 地 段 在 契 約 修 訂 之 前 和 之 後 價 值 的 差 額 釐 定 。 此 做 法 與 其 他 重 建 樓 宇 的 做 法 沒 有 分 別 。

 

目 前 ， 撤 銷 轉 讓 限 制 的 申 請 由 地 政 總 署 總 部 集 中 處 理 。 至 於 契 約 修 訂 申 請 ， 則 由 相 關 的 各 區 地 政 處 負 責 處 理 ， 情 況 猶 如 其 他 類 似 的 契 約 修 訂 申 請 ， 並 無 分 別 。

 

至 於 問 題 第 三 部 分 提 出 市 建 局 會 否 考 慮 統 一 處 理 所 有 合 作 社 樓 宇 的 重 建 ， 以 節 省 重 建 時 間 及 行 政 費 ， 正 如 上 文 回 覆 問 題 第 二 部 分 所 述 ， 市 建 局 基 於 資 源 有 限 和 項 目 迫 切 性 的 考 慮 ， 目 前 暫 未 有 計 劃 統 一 處 理 合 作 社 樓 宇 的 重 建 。

 

完

 

２０１３ 年 １ 月 ２３ 日 （ 星 期 三 ）

香 港 時 間 １６ 時 ０９ 分